Eine Immobilie, die zu einem konkreten Vorhaben passt, findet sich selten in der ersten Anzeige, die man sich ansieht. Ob sich die Suche in die Länge zieht oder es schnell zum Kauf kommt, hängt weniger von der Anzahl der durchgesehenen Anzeigen ab als von der Filtermethode, die man im Vorfeld anwendet – insbesondere bei technischen Aspekten, die den meisten Käufern erst zu spät auffallen.
Machbarkeit energetischer Sanierungen: Dieser Filter sollte vor jedem Kaufangebot angewendet werden
Ein ungünstiger Energieausweis bedeutet nicht automatisch, dass eine Sanierung möglich ist. Vor einem Kaufangebot sollte geprüft werden, ob die geplanten Arbeiten (Dämmung der Außenwände, Austausch der Heizungsanlage, Lüftung) im konkreten Fall tatsächlich genehmigungsfähig sind.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine Außendämmung in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Lehnt die Gemeinschaft sie ab, bleibt dem Käufer eine Wohnung, deren Energieeffizienzklasse sich nicht verbessern lässt. Manche Eigentümergemeinschaften untersagen auch die Installation von Wärmepumpen an Gemeinschaftsflächen oder an der Fassade, sodass das Sanierungsvorhaben nicht umsetzbar ist.
Bei einer Vermietung gelten verbindliche Fristen: Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, für F gilt dies ab 2028, für E ab 2034. Wer eine Wohnung der Klasse F kaufen und vermieten möchte, ohne zuvor die technische und finanzielle Machbarkeit der Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft geprüft zu haben, setzt auf einen Zeitplan, der sich rechtlich nicht verschieben lässt.
Die Prüfung erfolgt in drei Schritten:
- Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung anfordern, um festzustellen, welche Arbeiten beschlossen oder abgelehnt wurden und wie die Hausverwaltung zu energetischen Sanierungen steht.
- Den örtlichen Bebauungsplan (PLU) prüfen, um festzustellen, ob eine Außendämmung oder eine Fassadenänderung mit den Gestaltungsvorschriften des Gebiets vereinbar ist.
- Den Eigenanteil nach Abzug der Fördermittel (MaPrimeRénov’, CEE) anhand der tatsächlich genehmigungsfähigen Arbeiten berechnen – nicht anhand der Arbeiten, die man gerne durchführen würde.
Dieser Filter schließt einen erheblichen Teil der Immobilien aus, die auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Vor allem verhindert er, dass man einen Preis aushandelt und dabei ein Sanierungsbudget einplant, das sich niemals einsetzen lässt.
Gezielte Immobiliensuche: Preise auf Ebene des Viertels vergleichen, nicht mit dem nationalen Markt
Die landesweiten Durchschnittspreise pro Quadratmeter zeigen einen Trend, aber keinen konkreten Kaufpreis. Die Preisunterschiede zwischen Vierteln derselben Stadt betragen je nach Immobilientyp und Zustand des Gebäudes oft mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter. Wer sich bei der Festlegung eines Angebots an einem Durchschnittswert für den gesamten Landkreis orientiert, zahlt in manchen Gegenden zu viel und macht in anderen unrealistische Angebote.
Die von Notaren veröffentlichten Daten zu jüngsten Verkäufen zeigen, wie eine Immobilie im Vergleich zu tatsächlichen Transaktionen im Viertel einzuordnen ist. Diese Referenz ist zuverlässiger als ein Online-Bewertungstool, das breite Preisspannen zusammenfasst, ohne detaillierte Merkmale wie Etage, Ausrichtung, Energieeffizienzklasse oder Hausgeld zu berücksichtigen.
Ein Anzeigenaggregator wie recherchimmo.fr erleichtert den Abgleich verschiedener Quellen, indem er Angebote mehrerer Portale bündelt. So muss man weniger Zeit mit dem Wechsel zwischen Websites verbringen und läuft seltener Gefahr, eine Immobilie zu übersehen, die nur auf einer Plattform veröffentlicht wurde.
Verhandlung: Die Markterholung schließt Preisverhandlungen nicht aus
Die Erholung der Transaktionszahlen, die in den vergangenen Quartalen zu beobachten war, hat 2026 an Schwung verloren. Dadurch erhalten Käufer wieder Verhandlungsspielraum, der ihnen in den angespannten Märkten der Vorjahre gefehlt hatte. Ein Angebot mit vergleichbaren Verkäufen im Viertel zu begründen, die durch notarielle Datenbanken belegt sind, bleibt das stärkste Argument gegenüber dem Verkäufer.
Kriterien für die Immobiliensuche: Prioritäten setzen, statt alles anzukreuzen
Die meisten Suchanfragen scheitern nicht an einem Mangel an Angeboten, sondern an zu vielen gleichzeitig angewendeten Kriterien. Wer zwischen unverzichtbaren und anpassbaren Kriterien unterscheidet, kann die Auswahl beschleunigen, ohne das Vorhaben zu gefährden.
Zu den unverzichtbaren Kriterien zählen in der Regel das Höchstbudget, das geografische Gebiet (Fahrzeit zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, Nähe zu einer bestimmten Schule) und die Mindestwohnfläche. Bei allen anderen Aspekten – Etage, Balkon, Parkplatz, Baujahr – sind Kompromisse möglich, sofern Preis und Lage stimmen.
Ein häufiger Fehler ist es, Immobilien mit Sanierungsbedarf auszuschließen, obwohl der Angebotspreis den entsprechenden Abschlag bereits berücksichtigt. Eine Wohnung der Energieeffizienzklasse E oder F, die deutlich unter dem mittleren Preis im Viertel angeboten wird, kann nach Prüfung der Machbarkeit der Arbeiten (siehe vorheriger Abschnitt) ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten als eine sanierte Immobilie, die über dem Marktpreis angeboten wird.
Immobilienanzeigen: Zwischen den Zeilen der Beschreibung lesen
In einer Immobilienanzeige werden die Mängel der Immobilie nie erwähnt. Formulierungen wie „renovierungsbedürftig“ oder „mit großem Potenzial“ deuten auf umfangreiche Arbeiten hin. Wird der Energieausweis im Anzeigentext nicht erwähnt, obwohl dies vorgeschrieben ist, kann das auf eine ungünstige Energieeffizienzklasse hindeuten, die der Verkäufer lieber nicht hervorheben möchte.
Wer systematisch prüft, ob die angegebene Fläche mit der Carrez-Fläche (bei Eigentumswohnungen) übereinstimmt, vermeidet unangenehme Überraschungen. Eine Abweichung von wenigen Quadratmetern verändert den tatsächlichen Quadratmeterpreis und kann eine Nachverhandlung rechtfertigen.
Finanzierung und Restschuldversicherung: Die Unterlagen vor der entscheidenden Besichtigung absichern
Käufer, deren Finanzierung vor den Besichtigungen steht, haben bei Verhandlungen einen konkreten Vorteil. Verkäufer – insbesondere solche, die schnell verkaufen müssen – bevorzugen solide Finanzierungsunterlagen mit einer bereits von einem Kreditvermittler oder einer Bank ausgestellten Finanzierungsbestätigung.
Bei der Immobilienfinanzierung wird ein häufig unterschätzter Kostenpunkt oft übersehen: die Restschuldversicherung. Seit dem Lemoine-Gesetz kann die Versicherung jederzeit gewechselt werden. Dadurch ist es möglich, bereits bei Unterzeichnung des Kreditangebots verschiedene Angebote zu vergleichen. Wer diesen Spielraum in die Berechnung der Gesamtkosten des Kredits einbezieht, kann das tatsächlich verfügbare Kaufbudget genauer bestimmen.
Wir stellen fest, dass die am besten vorbereiteten Finanzierungsunterlagen drei Elemente umfassen: eine aktuelle Finanzierungszusage der Bank, eine detaillierte Berechnung einschließlich Notarkosten und möglicher Sanierungsarbeiten sowie eine eingeplante Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben nach dem Kauf. Diese Vorbereitung macht aus der Immobiliensuche einen strukturierten Prozess statt eines Glücksspieles, bei dem jeder Schritt dem Kaufangebot näherbringt.
