Bei einem Immobilienprojekt müssen drei technische Abwägungen getroffen werden, die allgemeine Ratgeber selten gemeinsam behandeln: die Wahl der Bauweise im Hinblick auf die Wärmeschutzanforderungen, die zeitliche Planung der Finanzierung entsprechend den verfügbaren Fördermitteln und die Abstimmung von Neubau und Sanierung des bestehenden Gebäudes. Jede frühzeitig getroffene Entscheidung beeinflusst die Gesamtkosten und die Energieeffizienz der Immobilie über mehrere Jahrzehnte.
RE2020 und Meilenstein 2028: Wärmeschutzanforderungen bereits bei der Planung berücksichtigen
Der Meilenstein 2028 der RE2020 wird vorbereitet, die konkreten Parameter müssen jedoch noch bestätigt werden. Bei einem Neubauprojekt, das heute startet, besteht das Risiko, ein Gebäude fertigzustellen, das zwar die aktuellen Grenzwerte einhält, den künftigen CO₂-Anforderungen aber bereits hinterherhinkt.
Wir empfehlen, den Planer um einen Vergleich zweier Szenarien zu bitten: eine Auslegung nach den geltenden RE2020-Grenzwerten und eine zweite mit einem Sicherheitspuffer beim Indikator Ic construction. Dieser Puffer betrifft vor allem die Wahl der Baustoffe für die Tragkonstruktion (CO₂-armer Beton, Holzrahmenbau, Ziegel aus gebranntem Ton mit integrierter Dämmung) sowie das Wärmeerzeugungssystem.
Luft-Wasser-, Wasser-Wasser- und Erdwärmepumpen bleiben förderfähig, was die Wahl des Wärmeerzeugers nahelegt. Wird das Wärmesystem bei einem Neubauprojekt zu knapp ausgelegt, drohen Mehrkosten für eine spätere Nachrüstung, falls der Meilenstein 2028 die Anforderungen an nicht erneuerbare Primärenergie verschärft.
Ein Bauleiter oder ein Büro für thermische Gebäudesimulation, das bereits in der Entwurfsphase eine dynamische Gebäudesimulation (STD) erstellen kann, ist in diesem Stadium die beste Investition. Die Kosten für diese Untersuchung machen nur einen Bruchteil des Gesamtbudgets aus, sichern aber alle nachfolgenden technischen Entscheidungen ab.
Energetische Sanierung: Einzelmaßnahmen oder umfassende Sanierung?
Wer eine ältere Immobilie mit Sanierungsbedarf erwirbt, muss eine grundlegende Entscheidung treffen. Eine Sanierung mit Einzelmaßnahmen ist kurzfristig günstiger, schränkt aber den Zugang zu den attraktivsten Fördermitteln ein. Eine koordinierte umfassende Sanierung kann eine Verbesserung um mehrere Energieeffizienzklassen ermöglichen und höhere Zuschüsse erschließen, erfordert jedoch mehr Liquidität und einen höheren Koordinationsaufwand.
Die Fördermittel für Einzelmaßnahmen wurden neu ausgerichtet. Einige Maßnahmen, etwa der Einbau von THPE-Gasbrennwertkesseln, werden nicht mehr durch MaPrimeRénov’ gefördert. Fachleute, die sich mit Bau und Gestaltung mit Cyber Immobilier befassen, berücksichtigen diese regulatorischen Änderungen und können bereits bei der Zusammenstellung des Antrags die passenden technischen Lösungen empfehlen.
Förderprogramme für Sanierungsarbeiten kombinieren
Arbeiten, die nicht durch MaPrimeRénov’ gefördert werden, lassen sich weiterhin über andere Programme finanzieren. Die Energieeinsparzertifikate (CEE) können für verschiedene Maßnahmen beantragt werden, darunter die Dämmung des Dachbodens, der Austausch von Fenstern und Türen sowie die Installation leistungsfähiger Lüftungssysteme.
- Der zinslose Öko-Kredit finanziert je nach Anzahl der durchgeführten Maßnahmen bis zu einem variablen Höchstbetrag. Er ist einkommensunabhängig und kann mit MaPrimeRénov’ kombiniert werden.
- Für Arbeitsleistungen und Materialien gilt bei Wohnungen, deren Fertigstellung mehr als zwei Jahre zurückliegt, ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz. Das senkt den Eigenanteil bei nicht geförderten Maßnahmen.
- CEE lassen sich mit verschiedenen Verpflichteten (Energieversorgern) aushandeln. Die Höhe hängt vom gewählten Anbieter ab. Vor der Unterzeichnung des Angebots mehrere Optionen zu vergleichen, wird häufig versäumt.
Welche Kombination sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Ein von einem RGE-zertifizierten Fachbetrieb erstelltes Energieaudit, das bei umfassenden Sanierungen vorgeschrieben ist, ermöglicht eine genaue Berechnung der erwarteten Einsparungen und eine optimale Finanzierungsplanung.
Grundstück und Budget: Diese Kostenpunkte sollten vor dem Bauantrag abgewogen werden
Der Grundstückspreis macht je nach Lage einen unterschiedlich großen Anteil des Gesamtbudgets aus. Bei der Grundstückssuche werden zwei technische Faktoren häufig unterschätzt: die Bodenbeschaffenheit und der Anschluss an Versorgungsnetze.
Ein geotechnisches Gutachten G2 AVP, das vor Einreichung des Bauantrags erstellt wird, ist ausschlaggebend für die Wahl des Fundaments. Bei einem lehmigen Boden, der von Schrumpf- und Quellbewegungen betroffen ist, können geeignete Fundamente (verstärkte Streifenfundamente, Bodenplatte, Mikropfähle) einen erheblichen Teil der Rohbaukosten ausmachen. Wird dieser Posten nicht in das ursprüngliche Budget aufgenommen, entsteht eine Lücke zwischen der Kostenschätzung und den tatsächlichen Kosten.
Maßnahmen mit hohem langfristigem Wert priorisieren
Bei einem begrenzten Budget bieten drei technische Maßnahmen den größten Mehrwert beim Wiederverkauf und im Wohnkomfort:
- Die thermische Gebäudehülle (Dämmung von Wänden und Dach, Fenster und Türen): Sie lässt sich nach der Fertigstellung am schwierigsten und teuersten nachbessern. Eine sorgfältige Auslegung von Anfang an vermeidet eine energetische Sanierung in einigen Jahren.
- Das Lüftungssystem: Eine richtig dimensionierte Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung verbessert die Innenraumluftqualität und verringert Wärmeverluste. Dafür muss jedoch bereits in der Planung ein Kanalnetz vorgesehen werden.
- Die Elektroinstallation und die Hausautomation: Leerrohre und Anschlüsse für einen kommunikationsfähigen Verteilerkasten kosten während der Bauphase wenig, werden bei einer späteren Sanierung aber teuer.
Dekorative Oberflächen lassen sich leicht erneuern: Sie können später angepasst werden, ohne die Gebäudestruktur oder die Energieeffizienz zu beeinträchtigen.
Informationspflicht und Auswahl von Fachbetrieben für Sanierungen
Fachbetriebe für energetische Sanierungen müssen ihre Kunden über den öffentlichen Dienst France Rénov’ informieren. Diese Pflicht ist ein konkreter Hinweis darauf, ob ein Unternehmen die geltenden Vorschriften einhält.
Ein Handwerker oder Bauleiter, der France Rénov’ in seinem Vertriebsprozess nicht erwähnt, kommt seinen Informationspflichten nicht nach. Anhand dieses einfachen Kriteriums lassen sich Anbieter bereits vor dem Vergleich der technischen Angebote aussortieren.
Die RGE-Zertifizierung des Fachbetriebs ist Voraussetzung für die Förderfähigkeit. Wird ein Angebot für eine bestimmte Maßnahme mit einem nicht zertifizierten Unternehmen unterzeichnet, entfällt für diesen Teil der Zugang zu MaPrimeRénov’ und den CEE – selbst wenn die Arbeiten technisch identisch sind. Vor jeder vertraglichen Bindung die Gültigkeit der Zertifizierung im offiziellen Verzeichnis zu prüfen, sollte selbstverständlich sein. Dennoch werden jedes Jahr Anträge abgelehnt, weil diese Prüfung unterbleibt.
Die Abstimmung von Neubau und Sanierung, die Kombination verschiedener Förderprogramme und die Auswahl qualifizierter Fachbetriebe bilden ein technisches Dreigespann. Jede Schwachstelle führt zu Mehrkosten oder zum Verlust von Fördermitteln. Wer diese drei Bereiche von Beginn an strukturiert plant, schafft die beste Grundlage für ein kontrolliertes Budget und eine dauerhaft hohe Energieeffizienz.
