Een vastgoedproject draait om drie technische afwegingen die algemene gidsen zelden in samenhang behandelen: de keuze van de bouwmethode in het licht van de thermische eisen, de fasering van de financiering op basis van de beschikbare subsidies en de planning van nieuwbouw en renovatie van bestaande gebouwen. Elke beslissing die vooraf wordt genomen, bepaalt de totale kosten en de energieprestaties van het pand voor tientallen jaren.
RE2020 en mijlpaal 2028: anticipeer vanaf het ontwerp op de thermische eisen
De mijlpaal voor 2028 van de RE2020 wordt voorbereid, maar de parameters moeten nog worden bevestigd. Bij een nieuwbouwproject dat vandaag van start gaat, bestaat het risico dat een gebouw wordt opgeleverd dat aan de huidige grenswaarden voldoet, maar nu al achterloopt op toekomstige CO₂-eisen.
We raden aan de ontwerper om een vergelijking van twee scenario’s te vragen: een dimensionering op basis van de geldende RE2020-grenswaarden en een tweede scenario met een veiligheidsmarge voor de indicator Ic construction. Die marge heeft vooral betrekking op de keuze van constructiematerialen (beton met een lage CO₂-uitstoot, houtskeletbouw, baksteen van gebakken klei met geïntegreerde isolatie) en het verwarmingssysteem.
Lucht-water-, water-water- en geothermische warmtepompen komen nog steeds in aanmerking voor subsidies, wat de keuze van de warmtegenerator vanzelfsprekend beïnvloedt. Een te krappe dimensionering van het thermische systeem bij een nieuwbouwproject kan leiden tot extra kosten om aan de eisen te voldoen als de mijlpaal voor 2028 de eisen voor niet-hernieuwbare primaire energie aanscherpt.
Een bouwbegeleider of thermisch adviesbureau dat al in de schetsfase een dynamische simulatie (STD) kan leveren, is in dit stadium de beste investering. De kosten van dit onderzoek vormen slechts een fractie van het totale budget, maar bieden zekerheid bij alle technische keuzes die daarna volgen.
Energierenovatie: afwegen tussen afzonderlijke maatregelen en een grootschalige renovatie
Wie een oudere woning met renovatiebehoefte koopt, staat voor een belangrijke keuze. Een renovatie met afzonderlijke maatregelen kost op korte termijn minder, maar beperkt de toegang tot de aantrekkelijkste subsidies. Een gecoördineerde, grootschalige renovatie kan een verbetering van meerdere DPE-klassen opleveren en toegang geven tot hogere subsidiebedragen, maar vereist meer financiële middelen en een intensievere projectbegeleiding.
De subsidies voor afzonderlijke renovatiemaatregelen zijn opnieuw toegespitst. Sommige werkzaamheden, zoals het plaatsen van THPE-gasketels, vallen niet langer onder MaPrimeRénov’. Professionals die zich bezighouden met bouw en inrichting met Cyber Immobilier brengen deze wijzigingen in de regelgeving in kaart, zodat technische keuzes al bij het samenstellen van de aanvraag kunnen worden afgestemd.
Financieringsregelingen voor renovatiewerkzaamheden combineren
Werkzaamheden die niet onder MaPrimeRénov’ vallen, kunnen nog steeds met andere regelingen worden gefinancierd. De certificaten voor energiebesparing (CEE) zijn voor verschillende werkzaamheden beschikbaar, zoals dakisolatie, het vervangen van ramen en deuren en de installatie van efficiënte ventilatiesystemen.
- De renteloze ecologische lening financiert tot een maximumbedrag dat varieert naargelang het aantal uitgevoerde maatregelen. Er geldt geen inkomensvoorwaarde en de lening kan worden gecombineerd met MaPrimeRénov’.
- Het verlaagde btw-tarief geldt voor arbeidskosten en materialen bij woningen die meer dan twee jaar geleden zijn opgeleverd. Zo dalen de eigen kosten voor niet-gesubsidieerde werkzaamheden.
- CEE-certificaten kunnen worden onderhandeld met verschillende partijen met een verplichting tot energiebesparing (energieleveranciers). Het bedrag verschilt per gekozen aanbieder: meerdere offertes vergelijken voordat u de opdracht ondertekent, is een stap die vaak wordt overgeslagen.
Deze combinatie moet per geval worden beoordeeld. Een energieaudit door een RGE-gecertificeerde professional, verplicht bij grootschalige renovaties, maakt het mogelijk de verwachte besparingen nauwkeurig te berekenen en het financieringsplan te optimaliseren.
Perceel en budget: welke kostenposten moet u afwegen vóór de aanvraag van de bouwvergunning?
De prijs van het perceel vormt, afhankelijk van de locatie, een wisselend aandeel van het totale budget. Bij het zoeken naar een bouwperceel worden twee technische aspecten vaak onderschat: de bodemgesteldheid en de aansluiting op nutsvoorzieningen.
Een geotechnisch onderzoek van het type G2 AVP, uitgevoerd vóór de aanvraag van de bouwvergunning, bepaalt de keuze van de fundering. Op een kleigrond die gevoelig is voor krimp en zwelling, kunnen de extra kosten voor aangepaste funderingen (versterkte strokenfunderingen, een funderingsplaat of micropalen) een aanzienlijk deel van het ruwbouwbudget uitmaken. Als deze kostenpost niet in het oorspronkelijke budget wordt opgenomen, ontstaat er een verschil tussen de begroting en de werkelijke kosten.
Geef prioriteit aan onderdelen met een hoge restwaarde
Bij een beperkt budget leveren drie technische onderdelen het meeste op bij doorverkoop en qua wooncomfort:
- De thermische schil (muur-, dak- en raamisolatie): dit is het moeilijkste en duurste onderdeel om na oplevering aan te passen. Door de isolatie vanaf het ontwerp goed te dimensioneren, voorkomt u dat op middellange termijn een energierenovatie nodig is.
- Het ventilatiesysteem: een goed gedimensioneerde balansventilatie met warmteterugwinning verbetert de binnenluchtkwaliteit en beperkt warmteverlies, maar vereist dat het kanalennet al in het ontwerp wordt opgenomen.
- De elektrische installatie en domotica: loze leidingen en aansluitpunten voor een slimme meterkast aanleggen tijdens de bouw kost weinig, maar wordt duur bij renovatie.
Decoratieve afwerkingen zijn eenvoudig aan te passen: ze kunnen later worden gewijzigd zonder gevolgen voor de constructie of de energieprestaties.
Informatieplicht en keuze van renovatieprofessionals
Professionals in energierenovatie moeten hun klanten informeren over de openbare dienst France Rénov’. Deze verplichting is een concrete aanwijzing dat een bedrijf de regelgeving naleeft en helpt bij de selectie van aannemers.
Een vakman of bouwbegeleider die France Rénov’ niet vermeldt in zijn verkoopproces, voldoet niet aan zijn verplichtingen. Met dit eenvoudige criterium kunt u dienstverleners al selecteren voordat u de technische offertes vergelijkt.
De RGE-certificering van de professional bepaalt of u in aanmerking komt voor overheidssubsidies. Als u een offerte ondertekent met een bedrijf dat niet voor de betreffende werkzaamheden is gecertificeerd, verliest u voor dat onderdeel de toegang tot MaPrimeRénov’ en CEE, ook als de werkzaamheden technisch identiek zijn. Controleer vóór elke contractuele verbintenis de geldigheid van de certificering in het officiële register. Dat is een basisreflex, maar het ontbreken van een geldige certificering leidt elk jaar tot afgewezen aanvragen.
De planning van nieuwbouw en renovatie, de combinatie van verschillende financieringsregelingen en de keuze van professionals die aan de eisen voldoen, vormen samen een technisch drieluik. Elke zwakke schakel leidt tot extra kosten of misgelopen subsidies. Door deze drie aspecten vanaf het begin van het project goed te structureren, houdt u het budget het best onder controle en verzekert u duurzame energieprestaties.
