Un progetto immobiliare si gioca su tre scelte tecniche che le guide generaliste raramente affrontano insieme: la scelta del sistema costruttivo in base ai requisiti termici, la pianificazione dei finanziamenti in funzione degli incentivi disponibili e la definizione delle fasi tra nuova costruzione e ristrutturazione dell’edificio esistente. Ogni decisione presa in anticipo condiziona il costo complessivo e le prestazioni energetiche dell’immobile per diversi decenni.
RE2020 e traguardo 2028: anticipare i requisiti termici già in fase di progettazione
Il traguardo 2028 della RE2020 è in fase di preparazione, ma i relativi parametri devono ancora essere confermati. Per un nuovo progetto avviato oggi, il rischio è consegnare un edificio conforme alle soglie attuali, ma già in ritardo rispetto ai futuri requisiti in materia di emissioni di carbonio.
Consigliamo di chiedere al progettista un confronto tra due scenari: uno dimensionato in base alle soglie RE2020 attualmente in vigore e un secondo che preveda un margine di sicurezza per l’indicatore Ic costruzione. Questo margine riguarda principalmente la scelta dei materiali strutturali (calcestruzzo a basse emissioni di carbonio, struttura in legno, laterizi in terracotta con isolamento integrato) e il sistema di produzione del calore.
Le pompe di calore aria-acqua, acqua-acqua o geotermiche continuano a essere ammissibili agli incentivi, orientando naturalmente la scelta del generatore. Un dimensionamento troppo al limite dell’impianto termico in un progetto di nuova costruzione espone a costi aggiuntivi per l’adeguamento, qualora il traguardo 2028 inasprisca i requisiti relativi all’energia primaria non rinnovabile.
Un direttore dei lavori o uno studio di progettazione termotecnica in grado di fornire una simulazione dinamica (STD) già in fase di studio preliminare rappresenta il miglior investimento in questa fase. Il costo di questa analisi è una frazione del budget complessivo, ma mette al sicuro tutte le successive scelte tecniche.
Riqualificazione energetica: scegliere tra interventi singoli e ristrutturazione complessiva
Chi acquista un immobile datato da ristrutturare deve affrontare una scelta determinante. Una riqualificazione per singoli interventi costa meno nel breve periodo, ma limita l’accesso agli incentivi più vantaggiosi. Una ristrutturazione complessiva e coordinata consente di puntare a un miglioramento di diverse classi DPE e di accedere a importi più elevati, ma richiede maggiore liquidità e una gestione più impegnativa.
Gli incentivi per i singoli interventi di riqualificazione sono stati riorientati. Alcune voci, come le caldaie a gas THPE, non sono più coperte da MaPrimeRénov’. I professionisti impegnati nella costruzione e nell’arredamento con Cyber Immobilier individuano questi cambiamenti normativi per orientare le scelte tecniche già in fase di preparazione della pratica.
Combinare gli strumenti di finanziamento dei lavori
Per finanziare i lavori esclusi da MaPrimeRénov’ è ancora possibile ricorrere ad altri strumenti. I certificati di risparmio energetico (CEE) sono ancora disponibili per diversi interventi: isolamento del sottotetto, sostituzione degli infissi, installazione di sistemi di ventilazione ad alta efficienza.
- Il prestito ecologico a tasso zero finanzia fino a un massimale variabile in base al numero di interventi realizzati, senza limiti di reddito, e può essere cumulato con MaPrimeRénov’.
- L’IVA ridotta si applica alla manodopera e ai materiali per gli immobili ultimati da oltre due anni, riducendo la spesa a carico del proprietario per gli interventi non sovvenzionati.
- I CEE possono essere negoziati con diversi soggetti obbligati (fornitori di energia) e il loro importo varia in base all’operatore scelto: confrontare più offerte prima di firmare il preventivo è un passaggio spesso trascurato.
Questa combinazione va valutata caso per caso. Una diagnosi energetica effettuata da un professionista RGE, obbligatoria per le ristrutturazioni complessive, consente di quantificare con precisione i risparmi previsti e ottimizzare il piano di finanziamento.
Terreno e budget: le voci da valutare prima del permesso di costruire
Il prezzo del terreno rappresenta una quota variabile del budget totale, a seconda della località. Durante la ricerca del terreno si tendono spesso a sottovalutare due aspetti tecnici: la natura del suolo e l’allacciamento alle reti di servizio.
Un’indagine geotecnica G2 AVP, effettuata prima della presentazione della domanda di permesso di costruire, determina la scelta delle fondazioni. Su un terreno argilloso soggetto a ritiro e rigonfiamento, il costo aggiuntivo di fondazioni adeguate (plinti rinforzati, platea, micropali) può rappresentare una quota significativa del budget per le opere strutturali. Non includere questa voce nel budget iniziale crea uno scostamento tra la spesa prevista e il costo effettivo.
Dare priorità agli interventi che mantengono il loro valore
Con un budget limitato, tre interventi tecnici offrono il miglior ritorno in termini di valore di rivendita e comfort abitativo:
- L’involucro termico (isolamento di pareti e tetto, infissi): è l’intervento più difficile e costoso da rifare dopo la consegna. Dimensionarlo correttamente già in fase di progettazione evita una riqualificazione energetica nel medio periodo.
- Il sistema di ventilazione: una VMC a doppio flusso correttamente dimensionata migliora la qualità dell’aria interna e riduce le dispersioni, ma richiede una rete di condotti prevista già in fase di progettazione.
- L’impianto elettrico e la domotica: predisporre le canaline e gli allacciamenti per un quadro elettrico connesso costa poco durante i lavori, ma diventa oneroso in caso di ristrutturazione.
Le finiture decorative sono facili da rinnovare: possono essere modificate in un secondo momento senza conseguenze strutturali né perdita di prestazioni.
Obbligo di informazione e scelta dei professionisti per la riqualificazione
I professionisti della riqualificazione energetica devono informare i clienti sul servizio pubblico France Rénov’. Questo obbligo è un indicatore concreto del rispetto delle norme nella selezione delle imprese.
Un artigiano o un direttore dei lavori che non menziona France Rénov’ nel proprio processo commerciale non rispetta i suoi obblighi. Questo semplice criterio permette di selezionare i fornitori prima ancora di confrontare i preventivi tecnici.
La qualifica RGE del professionista determina l’ammissibilità agli incentivi pubblici. Firmare un preventivo con un’impresa non certificata per l’intervento in questione preclude l’accesso a MaPrimeRénov’ e ai CEE per quel lotto, anche se i lavori sono tecnicamente identici. Verificare la validità della certificazione nell’elenco ufficiale prima di assumere qualsiasi impegno contrattuale è una precauzione fondamentale, ma ogni anno la sua omissione causa il rigetto di numerose domande.
La pianificazione tra nuova costruzione e ristrutturazione, la combinazione di più strumenti di finanziamento e la scelta di professionisti conformi costituiscono un triplice aspetto tecnico. Ogni anello debole comporta costi aggiuntivi o la perdita di incentivi. Strutturare questi tre aspetti fin dalle prime fasi del progetto resta la migliore garanzia di un budget sotto controllo e di prestazioni durature.
