Die Vergleich von Immobilienkrediten bedeutet, mehrere technische Angebote zu lesen, deren Zeilen sich nicht immer überschneiden. Der angegebene Zinssatz, die Laufzeit, die Kosten der Versicherung und die Flexibilitätsklauseln bilden ein Set, bei dem jeder Parameter die anderen beeinflusst. Vor der Unterzeichnung ermöglicht das Messen dieser Abweichungen, die Gesamtkosten des Kredits erheblich zu senken.
Nominalzins, effektiver Jahreszins (TEAG) und Gesamtkosten: Was jeder Indikator wirklich misst
Der Nominalzins ist die erste Zahl, die eine Bank hervorhebt. Er spiegelt nur einen Teil des tatsächlichen Preises des Kredits wider, da er die Bearbeitungsgebühren, die Sicherheiten (Hypothek oder Bürgschaft) und die Kreditnehmerversicherung ausschließt.
Der effektive Jahreszins (TEAG) umfasst alle obligatorischen Gebühren, die mit dem Kredit verbunden sind. Es ist der einzige Indikator, der einen Vergleich zwischen zwei Angeboten auf einer einheitlichen Basis ermöglicht, da alle Banken ihn nach der gleichen gesetzlichen Methode berechnen müssen.
| Indikator | Was er umfasst | Nützlichkeit für den Kreditnehmer |
|---|---|---|
| Nominalzins | Zinsen auf das geliehene Kapital | Gibt eine erste Schätzung der Zinskosten |
| TEAG | Zinsen + Versicherung + Bearbeitungsgebühren + Sicherheiten | Zuverlässiger Vergleich zwischen zwei konkurrierenden Angeboten |
| Gesamtkosten des Kredits | Summe aller Zahlungen abzüglich des geliehenen Kapitals | Tatsächlich zusätzlich gezahlter Betrag zum Preis der Immobilie |
Zwei Angebote mit identischem Nominalzins können eine erhebliche Abweichung beim TEAG aufweisen, sobald die Gruppenversicherung, die von einem Anbieter angeboten wird, teurer ist als die Delegation, die von einem anderen angeboten wird. Überprüfen Sie die Kreditkriterien auf Pluriel Immobilier, um die Posten zu identifizieren, die die Gesamtkosten erhöhen.
Darlehenslaufzeit und Belastungsquote: die regulatorischen Grenzen des HCSF
Der Hochrat für Finanzielle Stabilität regelt zwei Parameter. Die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits überschreitet in der Regel nicht fünfundzwanzig Jahre. Die Belastungsquote, d.h. der Anteil des Einkommens, der für die Rückzahlung verwendet wird, ist begrenzt.
Die Banken haben einen Spielraum für Ausnahmen von diesen Regeln, aber dieser Spielraum ist kein individuelles Recht. Jede Institution wählt die Akten aus, auf die sie diese Flexibilität anwendet. Ein Teil dieses Spielraums ist auf die Hauptwohnsitze ausgerichtet, wobei Erstkäufer priorisiert werden.
Alter Erwerb mit Renovierungsarbeiten und maximale Laufzeit
Wenn die Kosten der Renovierungsarbeiten einen signifikanten Teil der Gesamtkosten der Transaktion ausmachen, kann eine Tilgungspause die Laufzeit über die übliche Grenze hinaus verlängern. Dieser Mechanismus betrifft hauptsächlich Wohnungen, die nicht sofort bewohnbar sind. Die Überprüfung dieser Möglichkeit bei der Bank kann manchmal das finanzielle Gleichgewicht eines Projekts im Altbau verändern.
Kreditnehmerversicherung: Vergleichen zum Zeitpunkt des Kredits und nach der Unterzeichnung
Die Kreditnehmerversicherung stellt oft den zweitgrößten Kostenfaktor nach den Zinsen dar. Die Bank bietet systematisch ihren Gruppenvertrag an, aber der Kreditnehmer kann sich für eine Versicherungsdelegation bei einem externen Versicherer entscheiden, vorausgesetzt, das Niveau der Garantien bleibt gleichwertig.
- Der Gruppenvertrag bündelt das Risiko: Die Preisgestaltung hängt wenig vom individuellen Profil ab, was junge oder gesunde Kreditnehmer benachteiligen kann
- Die Versicherungsdelegation ermöglicht eine personalisierte Preisgestaltung, die oft günstiger für risikoarme Profile ist
- Das Gesetz Lemoine erlaubt den Wechsel der Kreditnehmerversicherung jederzeit nach der Unterzeichnung, vorausgesetzt, es besteht Gleichwertigkeit der Garantien
Dieser letzte Punkt bedeutet, dass ein Kreditnehmer den Gruppenvertrag akzeptieren kann, um die Genehmigung des Kredits zu beschleunigen, und dann einige Monate später zu einem günstigeren Angebot wechseln kann. Die Versicherung kann auch nach der Unterzeichnung des Kredits verhandelt werden, nicht nur zum Zeitpunkt der Erstellung.
Flexibilitätsklauseln im Immobilienkreditvertrag
Über den Zinssatz und die Versicherung hinaus haben zwei Klauseln Einfluss auf die tatsächlichen Kosten, wenn sich die Situation des Kreditnehmers ändert.
Vorzeitige Rückzahlung
Die meisten Verträge sehen Entschädigungen für vorzeitige Rückzahlungen (IRA) vor. Ihr Betrag ist durch die Vorschriften begrenzt, aber einige Banken akzeptieren es, diese bei der ursprünglichen Verhandlung zu streichen oder zu reduzieren. Die Verhandlung der IRA vor der Unterzeichnung kann mehrere tausend Euro sparen, falls es zu einem Verkauf oder einer Umschuldung kommt.
Modularität der Raten
Einige Angebote erlauben die Erhöhung oder Verringerung der Raten während der Kreditlaufzeit, innerhalb eines im Vertrag definierten Rahmens. Diese Klausel hat nicht den gleichen Umfang von Bank zu Bank:
- Erlaubte Häufigkeit (einmal im Jahr, alle zwei Jahre)
- Umfang der Modulation (oft auf einen Prozentsatz der ursprünglichen Rate begrenzt)
- Auswirkungen auf die Gesamtlaufzeit: Eine Senkung der Rate verlängert die Rückzahlung und erhöht die Gesamtkosten
Diese Klauseln zu vergleichen erfordert das Lesen der besonderen Bedingungen jedes Angebots, nicht nur des Werbeflyers.
Kreditantrag und Kreditfähigkeit: die Daten, die die Bank analysiert
Die kreditgebende Institution bewertet die Kreditwürdigkeit, indem sie Einkommen, feste Ausgaben, verfügbare Ersparnisse und berufliche Stabilität miteinander verknüpft. Der Betrag des Eigenkapitals reduziert die geliehene Summe und damit die Zinskosten, bestimmt aber auch die Risikowahrnehmung durch die Bank.
Der angebotene Zinssatz hängt sowohl vom Profil des Kreditnehmers als auch vom Markt ab. Zwei Akten, die am selben Tag in derselben Filiale eingereicht werden, können unterschiedliche Zinssätze erhalten, wenn eine von ihnen über höhere Restersparnisse oder einen älteren Arbeitsvertrag verfügt.
Die Anfrage bei mehreren Banken bleibt der direkteste Weg, um diese Abweichungen zu messen. Jede Institution wendet ihre eigenen Tabellen an, und das wettbewerbsfähigste Angebot beim Nominalzins ist nicht immer auch beim TEAG oder bei den Flexibilitätsklauseln das beste.
Die endgültige Wahl basiert auf der Querverbindung des TEAG, der Kosten der Versicherung und der vertraglichen Klauseln. Eine minimale Abweichung beim Nominalzins kann durch eine günstigere Versicherung oder flexiblere Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung ausgeglichen werden. Es sind die Gesamtkosten des Kredits, einschließlich der Versicherung, die entscheiden.
