Gleichzeitig zwei Wohnungen zu mieten, eine in der Nähe des Büros und eine andere für die Wochenenden, betrifft seit der Verbreitung von Homeoffice eine wachsende Zahl von Mietern. Das französische Recht sieht kein generelles Verbot vor, mehrere Wohnungen gleichzeitig zu mieten. Die wahre Komplexität liegt in den Verträgen, dem Status jeder Wohnung und den daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen.
Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz: der rechtliche Rahmen im Vergleich
Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz strukturiert die gesamten Verpflichtungen des Mieters mit mehreren Wohnungen. Nur eine Wohnung kann als Hauptwohnsitz bei der Steuerbehörde angemeldet werden, und diese Wahl hat direkte Auswirkungen auf die Dauer des Mietvertrags, die lokale Besteuerung und die Wohnbeihilfen.
| Kriterium | Hauptwohnsitz | Zweitwohnsitz |
|---|---|---|
| Mindestdauer des Mietvertrags (leer) | 3 Jahre | Frei, je nach Vereinbarung der Parteien |
| Wohnsteuer | Für alle Haushalte abgeschafft | Beibehalten, mit möglichem kommunalem Zuschlag |
| Anspruch auf APL | Ja, unter Berücksichtigung der Einkommensgrenzen | Nein |
| Mietpreisbremse (angespannte Zonen) | Anwendbar | Allgemein nicht anwendbar |
| Kündigungsfrist des Mieters (angespannte Zone) | 1 Monat | Variabel je nach Vertrag |
Ein Mieter, der einen Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz hat, kann keinen zweiten im gleichen Sinne anmelden. Die zweite Wohnung wird automatisch als Zweitwohnsitz betrachtet, mit der entsprechenden lokalen Besteuerung.
Die Möglichkeit, mehrere Wohnungen gleichzeitig zu mieten, beruht daher zunächst auf dieser Unterscheidung: Jeder Mietvertrag muss einem klar definierten Zweck entsprechen, und nur eine Wohnung kann die mit dem Hauptwohnsitz verbundenen Schutzrechte gewähren.
Mietvertragsklauseln und vertragliche Pflichten des Mieters
Das Fehlen eines gesetzlichen Verbots bedeutet nicht das Fehlen vertraglicher Verpflichtungen. Jeder Mietvertrag kann spezifische Klauseln enthalten, die die Nutzung der Wohnung einschränken.
Ausschließlich Wohnnutzung
Die meisten Mietverträge für Wohnraum sehen eine ausschließliche Nutzung der Wohnung als persönliche Wohnstätte vor. Diese Klausel verhindert, dass der Mieter die Immobilie untervermietet oder sie ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters für berufliche Zwecke nutzt. Ein Mieter, der eine zweite Wohnung mietet, um dort eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben oder sie als Ferienwohnung anzubieten, riskiert die Kündigung des Mietvertrags.
Untervermietung und möblierte Ferienwohnungen
Die Untervermietung einer Wohnung erfordert die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Diese Regel gilt für jeden Mietvertrag einzeln. Ein Mieter, der zwei Wohnungen mietet und eine davon auf einer Plattform wie Airbnb untervermieten möchte, muss eine formelle Genehmigung des betreffenden Vermieters einholen.
Das Gesetz vom 19. November 2024 hat die Anforderungen an möblierte Ferienwohnungen verschärft. Die Gemeinden können nun die maximale Dauer der touristischen Vermietung eines Hauptwohnsitzes von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken. Diese Grenze variiert von Gemeinde zu Gemeinde, was eine Überprüfung der lokalen Regeln vor jeder saisonalen Vermietung erforderlich macht.
- Überprüfen, dass der Mietvertrag keine Klausel enthält, die das Halten einer zweiten Wohnung ausdrücklich verbietet (selten bei klassischem Wohnraum, häufiger bei Sozialwohnungen).
- Die schriftliche Zustimmung des Vermieters vor jeder Untervermietung einholen, auch für kurze Zeiträume.
- Die Teilungserklärung konsultieren: Das Gesetz von November 2024 schreibt neue Informationspflichten über die Genehmigung oder das Verbot von möblierten Ferienwohnungen in Eigentumswohnungen vor.
Sozialwohnungen: ein striktes Verbot der Kumulation
Der soziale Wohnungsbau stellt die wesentliche Ausnahme vom Prinzip der Freiheit dar. Ein Mieter einer Sozialwohnung darf keine zweite Sozialwohnung besitzen, es sei denn, es liegt eine nachweisbare Trennungssituation vor. Diese Regel zielt darauf ab, den Zugang zum Wohnungsbestand für wartende Haushalte zu sichern.
Der Besitz einer privaten Wohnung parallel zu einer Sozialwohnung ist an sich nicht verboten, kann jedoch die Zuteilungsbedingungen in Frage stellen. Die HLM-Organisationen überprüfen regelmäßig, ob die Wohnung weiterhin der tatsächliche Hauptwohnsitz des Mieters ist. Eine unzureichende Nutzung kann zur Kündigung des Mietvertrags führen.
Der Kontrast zum privaten Sektor ist deutlich: Im privaten Wohnungsmarkt hat kein Vermieter Zugang zu Informationen über andere Mietverträge, die sein Mieter hält, und es gibt keine Erklärungspflicht in dieser Hinsicht.
Steuerliche Konsequenzen der gleichzeitigen Vermietung mehrerer Wohnungen
Das für jede Wohnung geltende Steuersystem hängt von ihrem Status und ihrer Nutzung ab. Der Mieter einer zweiten Wohnung verliert automatisch bestimmte Vorteile, die mit dem Hauptwohnsitz verbunden sind.
- Die Wohnsteuer bleibt für die als Zweitwohnsitz deklarierte Wohnung fällig. In einigen Gemeinden in angespannten Zonen wird ein Zuschlag erhoben, der einen erheblichen Teil des Grundbeitrags erreichen kann.
- Die APL werden nur für den Hauptwohnsitz gezahlt. Der Bezug von APL für eine Wohnung, während eine zweite vermietet wird, kann eine Kontrolle durch die CAF auslösen, die die tatsächliche Nutzung überprüfen wird.
- Im Falle einer Untervermietung sind die erzielten Einnahmen steuerpflichtig. Das Regime hängt davon ab, ob die Untervermietung möbliert oder unmöbliert ist und von den geltenden Einkommensgrenzen.
Für Eigentümer, die mehrere Immobilien vermieten, wurde das steuerliche Regime für nicht klassifizierte möblierte Ferienwohnungen geändert. Der Pauschalabzug unter dem Mikro-BIC-Regime wurde für nicht klassifizierte möblierte Wohnungen reduziert, was den steuerlichen Vorteil im Vergleich zu klassifizierten möblierten Wohnungen oder zur unmöblierten Vermietung verringert.
Erklärung und Transparenz
Jede vermietete Wohnung muss separat bei den Steuerbehörden deklariert werden. Der Hauptwohnsitz wird in der Einkommensteuererklärung angegeben, während der Zweitwohnsitz einer spezifischen Nutzungserklärung unterliegt. Das Versäumnis dieser Erklärung kann zu einer Steuerprüfung führen.
Mehrere Wohnungen gleichzeitig zu vermieten, bleibt eine Freiheit im privaten Sektor, die nicht durch ein einzelnes Gesetz, sondern durch die Addition von vertraglichen, steuerlichen und kommunalen Regeln geregelt wird. Die entscheidende Größe für jeden Mieter bleibt der Status, der jeder Wohnung zugewiesen wird: Er bestimmt die Verpflichtungen, die Schutzrechte und die tatsächlichen Kosten der Mehrfachvermietung.
