Het gelijktijdig huren van twee appartementen, één dichtbij het kantoor en een ander voor de weekenden, betreft een groeiend aantal huurders sinds de opkomst van telewerken. De Franse wetgeving stelt geen algemene verboden op het gelijktijdig huren van meerdere woningen. De echte complexiteit schuilt in de contracten, de status van elke woning en de fiscale gevolgen die daaruit voortvloeien.
Hoofdwoning en tweede woning: het juridische kader vergeleken
De onderscheid tussen hoofdwoning en tweede woning structureert de verplichtingen van de huurder van meerdere woningen. Slechts één woning kan worden verklaard als hoofdwoning bij de belastingdienst, en deze keuze heeft directe gevolgen voor de duur van de huurovereenkomst, de lokale belastingen en de huurtoeslagen.
| Criteria | Hoofdwoning | Tweede woning |
|---|---|---|
| Minimale huurperiode (onbemeubeld) | 3 jaar | Vrij, volgens overeenkomst van de partijen |
| Woonbelasting | Verwijderd voor alle huishoudens | Handhaving, met mogelijke gemeentelijke toeslag |
| Geschiktheid voor APL | Ja, onder voorwaarden van middelen | Nee |
| Huurprijsregulering (spanninggebieden) | Toepasbaar | Over het algemeen niet toepasbaar |
| Opzegtermijn van de huurder (spanninggebied) | 1 maand | Variabel volgens het contract |
Een huurder die een huurovereenkomst voor een hoofdwoning heeft, kan geen tweede woning op dezelfde manier verklaren. De tweede woning wordt automatisch beschouwd als een tweede woning, met de bijbehorende lokale belasting.
De mogelijkheid om meerdere woningen tegelijk te huren is dus eerst en vooral gebaseerd op dit onderscheid: elke huurovereenkomst moet overeenkomen met een duidelijk gedefinieerd gebruik, en slechts één woning kan recht geven op de bescherming die verband houdt met de hoofdwoning.
Huurovereenkomst en contractuele verplichtingen van de huurder
Het ontbreken van een wettelijk verbod betekent niet dat er geen contractuele verplichtingen zijn. Elke huurovereenkomst kan specifieke clausules bevatten die het gebruik van de woning beperken.
Exclusief woongebruik
De meeste huurovereenkomsten voor woningen stipuleren een exclusief gebruik van de woning als persoonlijke woonruimte. Deze clausule voorkomt dat de huurder het goed onderverhuurt of het voor professionele doeleinden gebruikt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar. Een huurder die een tweede appartement huurt om daar een commerciële activiteit uit te oefenen of het als toeristische verhuur aan te bieden, loopt het risico dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
Onderverhuur en toeristisch meubilair
De onderverhuur van een woning vereist de schriftelijke toestemming van de eigenaar. Deze regel geldt voor elke huurovereenkomst afzonderlijk. Een huurder die twee appartementen huurt en één daarvan wil onderverhuren op een platform zoals Airbnb, moet formele toestemming van de betrokken verhuurder verkrijgen.
De wet van 19 november 2024 heeft de beperkingen op toeristische verhuur versterkt. Gemeenten kunnen nu de maximale duur van toeristische verhuur van een hoofdwoning verlagen van 120 naar 90 dagen per jaar. Deze limiet varieert van gemeente tot gemeente, wat het noodzakelijk maakt om de lokale regels te controleren voordat er seizoensverhuur plaatsvindt.
- Controleren of de huurovereenkomst geen clausule bevat die expliciet het bezit van een tweede woning verbiedt (zeldzaam in klassieke woningen, vaker in sociale woningen).
- De schriftelijke toestemming van de eigenaar verkrijgen voordat er onderverhuurd wordt, ook voor korte periodes.
- Het reglement van mede-eigendom raadplegen: de wet van november 2024 legt nieuwe informatieverplichtingen op over de toestemming of het verbod op toeristische verhuur in mede-eigendommen.
Sociale woning: een strikte cumulatieverbod
De sociale woningmarkt vormt de belangrijkste uitzondering op het principe van vrijheid. Een huurder van een sociale woning kan geen tweede sociale woning bezitten, behalve in geval van een goed onderbouwde echtscheiding. Deze regel is bedoeld om de toegang tot de woningmarkt te behouden voor huishoudens die in afwachting zijn.
Het bezit van een particuliere woning naast een sociale woning is op zich niet verboden, maar kan de toekenningsvoorwaarden in gevaar brengen. HLM-instellingen controleren regelmatig of de woning de feitelijke hoofdwoning van de huurder blijft. Onvoldoende bewoning kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Het contrast met de particuliere sector is duidelijk: in de particuliere woningmarkt heeft geen enkele verhuurder toegang tot informatie over andere huurovereenkomsten die door zijn huurder zijn afgesloten, en er bestaat geen verplichting tot verklaring hierover.
Fiscale gevolgen van het gelijktijdig huren van meerdere appartementen
Het fiscale regime dat van toepassing is op elke woning hangt af van de status en het gebruik ervan. De huurder van een tweede woning verliest automatisch bepaalde voordelen die verband houden met de hoofdwoning.
- De woonbelasting blijft verschuldigd op de woning die is verklaard als tweede woning. Sommige gemeenten in spanninggebieden passen een verhoging toe die een aanzienlijk percentage van de basisbijdrage kan bereiken.
- De APL wordt alleen uitgekeerd voor de hoofdwoning. Het ontvangen van APL voor een woning terwijl een tweede wordt verhuurd, kan leiden tot een controle door de CAF, die de feitelijke bewoning zal controleren.
- In geval van onderverhuur zijn de ontvangen inkomsten belastbaar. Het regime hangt af van het al dan niet gemeubileerde karakter van de onderverhuur en de toepasselijke inkomensgrenzen.
Voor eigenaren die meerdere panden verhuren, is het fiscale regime voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur gewijzigd. De forfaitaire aftrek onder het micro-BIC-regime is verlaagd voor niet-geclassificeerde woningen, wat het fiscale voordeel ten opzichte van geclassificeerde woningen of onbemeubelde verhuur vermindert.
Verklaring en transparantie
Elke verhuurde woning moet afzonderlijk worden aangegeven bij de belastingdiensten. De hoofdwoning wordt aangegeven op de belastingaangifte, terwijl de tweede woning een specifieke bezettingsverklaring vereist. Het nalaten van deze verklaring kan leiden tot een fiscale herziening.
Het gelijktijdig huren van meerdere woningen blijft een vrijheid in de particuliere sector, die niet wordt gereguleerd door één enkele wet, maar door een combinatie van contractuele, fiscale en gemeentelijke regels. De bepalende factor voor elke huurder blijft de status die aan elke woning is toegekend: deze bepaalt de verplichtingen, de bescherming en de werkelijke kosten van de multi-verhuur.
